Oświadczam, że jestem rolnikiem ryczałtowym zwolnionym od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Jeżeli dostawa towarów rolnych dokonywana jest na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, to nie wystawia ona faktury VAT RR. Podobnie rolnik ryczałtowy Zakup środka trwałego od osoby fizycznej na podstawie umowy kupna-sprzedaży Źródło: Zeszyty Metodyczne Rachunkowości nr 22 (478) z dnia 20.11.2018 PYTANIE CZYTELNIKA: Z uwagi na występowanie autonomicznej definicji działalności gospodarczej na gruncie podatku PIT aktywność osoby fizycznej w postaci inwestycji w dom na sprzedaż może okazać się przychodem kwalifikowanym do działalności gospodarczej. Taka klasyfikacja może znacznie skomplikować kwestie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. ˝Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Oznacza to, że w 2021 roku podobnie jak w roku bieżącym rozliczając się ryczałtem podatnik zobowiązany będzie opłacić podatek od najmu w wysokości: 8,5% - w przypadku, gdy jego przychody nie przekroczą kwoty 100 000 zł, lub. 12,5% - w przypadku, gdy przychody z najmu przekraczają kwotę 100 000 zł. Podatnik wykonujący wyłącznie czynności opodatkowane VAT kupił w 2012 r. na potrzeby prowa­dzonej działalności używany samochód osobowy od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Zakup tego samochodu nie był udokumentowany fakturą (jego sprzedaż nie podlega­ła bowiem opodatkowaniu VAT), a w konsekwencji nie Od 1 lipca 2021 roku może skorzystać z OSS i rozliczyć VAT należny we Francji w specjalnej deklaracji składanej w Polsce. Może też, tak jak dotychczas, zarejestrować się do VAT we Francji i tam rozliczać podatek. W OSS nie możesz rozliczać usług świadczonych na rzecz konsumentów z Polski. Przykład CyOC. Oto niezwykle często pojawiająca się kwestia, nad którą większość inwestorów prowadzących działalność gospodarczą zastanawia się jedynie przez bardzo krótką chwilę (albo wcale) i kupuje lokal „na firmę”, tzn. włącza go do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, a przychody z najmu lub dzierżawy zalicza do przychodów z tejże działalności. Czy to dobry pomysł? Z reguły nie. Oczywiście pomijamy tu przypadki podmiotów prowadzących działalność gospodarczą stricte w zakresie najmu czy usług zakwaterowania, gdzie stanowią one główny przedmiot działalności. Mówimy raczej o przedsiębiorstwach prowadzonych przez osoby fizyczne, w których podstawową działalnością operacyjną jest np. produkcja, handel, usługi – niezwiązane z nieruchomościami. W takich przypadkach włączanie lokalu do środków trwałych działalności z reguły nie jest dobrym pomysłem, poza niektórymi przypadkami zakupu używanego lokalu mieszkalnego. Przede wszystkim trzeba odpowiedzieć na pytanie: czy podatnik ma w ogóle wybór między rozliczaniem najmu w ramach działalności gospodarczej a rozliczaniem jako „najem prywatny”? W praktyce funkcjonuje takie właśnie podejście, ale… to nie jest takie proste. Pisałem o tym więcej tutaj, a konkluzja niech będzie taka: najem wykonywany w warunkach „ciągłości i zorganizowania” należy kwalifikować jako działalność gospodarczą, a najem „niezorganizowany” – jako „najem prywatny”. W praktyce inwestorzy nabywający nieruchomości przeważnie mają na celu pasywną inwestycję środków zaoszczędzonych w ramach podstawowej działalności zarobkowej. Inwestor chce, by jego zainwestowane pieniądze pracowały przy możliwie minimalnym wysiłku własnym, przeważnie wydzierżawia więc lokal operatorowi, który w lokalu będzie prowadził swoją działalność gospodarczą – działanie właściciela jest więc ewidentnie „niezorganizowane”, więc zgodnie z ustawą o PIT nie powinno być traktowana jako działalność gospodarcza. Mamy zatem pierwszy argument za zakupem do majątku prywatnego, a nie firmowego – taka kwalifikacja jest po prostu zgodna z przepisami ustawy (zakładając, że faktycznie występuje brak zorganizowania – a dotyczy to zdecydowanej większości przypadków). Argument ten jest jednak dość słaby, ponieważ – jak już pisałem – organy podatkowe raczej i tak by nie chciały kwestionować kwalifikacji czynszów z najmu lub dzierżawy do przychodów z działalności gospodarczej (aczkolwiek jestem w stanie wyobrazić sobie taki własnie scenariusz, jeśli straty z najmu de facto prywatnego, wywołane przyspieszoną amortyzacją lokali używanych, istotnie pomniejszają dochód z podstawowej działalności gospodarczej – no, chyba że najem faktycznie jest prowadzony na dużą, „zorganizowaną” skalę). Zastanówmy się teraz nad kwestią VAT. Kiedy ktoś kupuje lokal „na firmę”, to przeważnie dlatego, że chce otrzymać zwrot VAT naliczonego w cenie zakupu lokalu. Jednocześnie często nie zdaje sobie sprawy, że zwrot VAT-u jest możliwy także w przypadku zakupu do majątku prywatnego i wynajmowania lokalu w ramach „najmu prywatnego”. Drugi argument za „zakupem prywatnym” jest zatem taki, że nie ogranicza to w żaden sposób możliwości otrzymania zwrotu VAT. Trzeci argument może być rozstrzygający: opodatkowanie przychodów z najmu jest co do zasady korzystniejsze niż opodatkowanie przychodów z działalności gospodarczej, można bowiem wówczas korzystać z niskiego ryczałtu od przychodów (8,5% dla przychodów z najmu nieprzekraczających zł rocznie, 12,5% dla nadwyżki), a w przypadku sprzedaży lokalu po upływie pięciu lat od końca roku, w którym lokal został kupiony, nie powstaje w ogóle przychód ze sprzedaży (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Jeżeli lokal zostanie sprzedany wcześniej, można ewentualnie przeznaczyć przychód na własne cele mieszkaniowe (ale własne! – a nie na kolejny lokal na wynajem) i skorzystać ze zwolnienia. Tymczasem w przypadku sprzedaży lokalu związanego z działalnością gospodarczą powstanie obowiązek rozliczenia podatku dochodowego od dochodu (różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia lokalu, pomniejszonymi o dokonaną amortyzację), nawet jeżeli lokal zostanie sprzedany po wielu latach (nie dotyczy to jednak wykorzystywanych do działalności gospodarczej lokali mieszkalnych, których zbycie zawsze podlega zasadom zbycia „prywatnego”). Co gorsza, koszt zakupu nie będzie w tym przypadku indeksowany inflacją. Wystarczy wyobrazić sobie, że kupiliśmy lokal np. w 1995 r. za zł i teraz chcielibyśmy go sprzedać. Ile jest warty teraz? No właśnie. A od całej różnicy między ceną sprzedaży i ceną zakupu (minus dokonana amortyzacja) trzeba by zapłacić 19% podatku dochodowego (przy wybranym „podatku liniowym”), ponieważ jest to taki sam przychód z działalności gospodarczej, jak każdy inny. Dodać należy, że od 1 stycznia 2021 roku najem w ramach działalności gospodarczej również może być opodatkowany ryczałtem 8,5/12,5%, ale jeśli prowadzi się jednocześnie także inną działalność gospodarczą, to wybór ryczałtu musiałby być dokonany dla wszystkich działalności traktowanych jako całość, ze stawką właściwą dla odpowiedniego rodzaju działalności (tylko w przypadku działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej lub jawnej można wybrać inną formę opodatkowania dla przychodów ze spółki i z działalności indywidualnej). Podsumowując: najem i sprzedaż lokali traktujemy jako prywatne, gdy nie będą miały charakteru zorganizowanego lub ciągłego, najem i sprzedaż lokali traktujemy jako wykonywane w działalności gospodarczej, gdy będą miały charakter zorganizowany i ciągły, kupując lokal „na firmę”: możemy otrzymać zwrot VAT, przychody z najmu opodatkowujemy tak samo, jak inne przychody z działalności (czyli zwykle 19-procentowym podatkiem dochodowym), przychód ze sprzedaży lokalu też opodatkowujemy tak samo, jak inne przychody z działalności gospodarczej (z wyjątkiem lokalu mieszkalnego), nie korzystamy ze zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży lokalu bez względu na upływ czasu. kupując lokal „prywatnie”: też możemy otrzymać zwrot VAT, przychody z najmu opodatkowujemy na zasadach ogólnych (podatek dochodowy 17/32%) albo ryczałtem 8,5/12,5% – wedle wyboru, przychód ze sprzedaży lokalu opodatkowujemy podatkiem dochodowym 19%, o ile sprzedaż nastąpiła w okresie 5 lat od końca roku nabycia lokalu (i ewentualnie korzystamy ze zwolnienia w związku z przeznaczeniem przychodów na własne cele mieszkaniowe), jeżeli sprzedaż lokalu następuje po ww. 5 latach, to nie powstaje w ogóle przychód podatkowy. Na koniec można jeszcze dodać, że w umowie przedwstępnej, deweloperskiej czy finalnej umowie przeniesienia własności nie trzeba wcale wskazywać, czy zakup jest dokonywany w związku z naszą działalnością gospodarczą, czy nie. W zakresie VAT liczy się bowiem wyłącznie imię i nazwisko kupującego (nie jest więc konieczne podanie całej firmy, np. „Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe KOWAL Jan Kowalski”), a w zakresie podatku dochodowego przesądza decyzja samego podatnika o związaniu danego środka trwałego z działalnością (czyli można kupić lokal prywatnie, a potem włączyć do ewidencji środków trwałych). Zawsze warto natomiast podać do umowy NIP, tak by sprzedający od razu wystawił prawidłową fakturę umożliwiającą bezproblemowy zwrot VAT. Bezwzględnie należy zaś podawać od razu NIP w przypadku zakupów dokumentowanych paragonem, ponieważ wystawienie faktury nie jest możliwe, gdy zakup został udokumentowany paragonem niezawierającym NIP (nabycie nieruchomości nie podlega rejestracji na kasie fiskalnej, ponieważ jest „rejestrowane” aktem notarialnym, więc w przypadku nieruchomości NIP można w razie potrzeby dodać późniejszą korektą faktury). *** Na marginesie: niektórzy inwestorzy rozważają też zakup nieruchomości do majątku prowadzonej przez nich spółki – to rozwiązanie jest jednak zwykle jeszcze bardziej niekorzystne. Do wskazanych już wad dołącza bowiem jeszcze jedna – nieruchomość zostaje narażona na egzekucję z majątku spółki w przypadku, gdyby spółka popadła w kłopoty płynnościowe. A przecież celem przyświecającym inwestorom jest zwykle jak najskuteczniejsze zabezpieczenie zaoszczędzonego majątku – nie ma sensu zatem pozostawiać tego majątku w spółce, gdzie byłby narażony na ryzyko związane z jej podstawową działalnością operacyjną. Ponadto w spółkach kapitałowych dochodzi dodatkowy poziom opodatkowania dochodu – najpierw w spółce opodatkowany zostaje dochód z najmu, a drugi raz u wspólnika dochód z ewentualnej dywidendy. Zakup nieruchomości przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą W wymienionej sprawie są różne szkoły postępowania – każda ma wady i zalety, niezmienne jednak jest to, że Pan będzie właścicielem budynku, prowadzi Pan bowiem działalność (firmę) jako osoba fizyczna. Może Pan od razu w akcie notarialnym zaznaczyć, że jest to nabycie w działalności gospodarczej, lub nabyć nieruchomość prywatnie i wnieść oświadczenie na środki trwałe w prowadzonej działalności gospodarczej. Wartość początkową środków trwałych w razie ich nabycia w drodze kupna stanowi cena nabycia. Zgodnie z art. 22g ust. 3 z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.): „Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku”. Czyli wartością początkową – niezależnie, czy nabędzie Pan nieruchomość „w działalności”, czy prywatnie i wprowadzi ją do działalności – będzie cena zakupu, powiększona o opłaty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych – od tej wartości będzie Pan dokonywał odpisów amortyzacyjnych. Co do zasady, stawka rzeczywiście wynosi 2,5%, co daje 40-letni okres amortyzacji. Warto jednak pamiętać, że zgodnie z art. 22j ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: „Podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż: (...) dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat”. Czy po likwidacji działalności powstanie zobowiązanie podatkowe z tytułu posiadania nieruchomości? Samo zamknięcie lub likwidacja działalności na gruncie podatku dochodowego nie powoduje powstania zobowiązania podatkowego z tytułu posiadania nieruchomości. Natomiast, w uproszczeniu, przychód ze sprzedaży w ciągu 6 lat od likwidacji będzie przychodem do opodatkowania w „źródle” działalności gospodarczej, na zasadach właściwych dla działalności gospodarczej, mimo jej nieprowadzenia – stanowi tak art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 10 ust. 2 pkt 3, który stanowi, że: „Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia (...) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat”. Oczywiście może Pan nie wprowadzać na środki trwałe ww. nieruchomości, lecz traktować jako własną i wykorzystywać w prowadzonej działalności. Ma Pan prawo do jej remontu, jednak zachodzi tu możliwość kwestionowania tego, czy będzie Pan miał do czynienia z remontem, czy z inwestycją w obcym środku trwałym – to zależy od zakresu i charakteru prac. Organy podatkowe często wskazują, że inwestycja (nie remont) we własnej nieruchomości, niewprowadzonej jako środek trwały, nie może być rozliczona w działalności, gdyż nie jest nawet inwestycją w obcym środku trwałym. Zakup nieruchomości na firmę i przekazanie części na własne potrzeby mieszkaniowe Na gruncie podatku VAT wielu autorów jest zdania, że podatnik, prowadząc określoną inwestycję, jeśli ma możliwość, winien na początku traktować ją jako związaną ze sprzedażą opodatkowaną lub działalnością gospodarczą, a dopiero po jej zakończeniu przekazać część na cele mieszkaniowe. Zatem w trakcie remontu odliczeniu będzie podlegał cały podatek i nie będzie konieczności dzielenia wydatków według powierzchni – dopiero przekazanie części na własne potrzeby mieszkaniowe będzie czynnością opodatkowaną (trzeba zapłacić jednorazowo dość duży podatek). Zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług: „W przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, z tym że korekty dokonuje się po zakończeniu roku, w którym zostały oddane do użytkowania”. W przypadku gdy w okresie korekty, o której mowa powyżej, nastąpi sprzedaż towarów i/lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14 (zaprzestanie działalności), uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika, aż do końca okresu korekty – korekta powinna być dokonana jednorazowo, w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż, a w przypadku opodatkowania towarów zgodnie z art. 14 – w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym w stosunku do tych towarów powstał obowiązek podatkowy. Zatem przykładowo: odliczony VAT od wydatków poniesionych na adaptację środka trwałego powinien być skorygowany, jeżeli od roku oddania zaadaptowanej nieruchomości do użytku do momentu jej sprzedaży lub likwidacji działalności nie upłynął okres 10 lat (analogicznie wskazuje Krzysztof Kamiński, „Vademecum Doradcy Podatkowego”, 39/2009, Wolters Kluwer Polska Sp. z Osobnym problemem jest to, czy zakres prowadzonych prac będzie remontem, czy inwestycją zwiększającą wartość środka trwałego. Winien Pan problem ten uwzględnić w swoich planach – jego omówienie jednak przekracza zakres niniejszego pytania. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Na rynku nieruchomości obowiązują dwie stawki VAT - 8 i 23%. To, którą będziesz musiał zapłacić zależy, od kogo kupujesz działkę, jaki jest jej charakter i czy ewentualnie zostało już coś na niej wybudowane. Jaka stawka VAT przy zakupie nieruchomości Podatek od towarów i usług dolicza się do ceny przy transakcjach wykonywanych przez podatników VAT. Zakup nieruchomości od osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest nim opodatkowany. Do ceny dolicza się wówczas 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który jest pobierany od kupującego przez notariusza. Problem w tym, że sprzedający, który jest osobą fizyczną, w pewnych sytuacjach może zostać uznany za podatnika VAT, zwłaszcza gdy sprzedaje więcej niż jedną działkę. Podstawowa stawka VAT wynosi 23%. W budownictwie mieszkaniowym stosuje się – pod pewnymi warunkami – stawkę obniżoną do 8%. Dotyczy to zarówno budynków, jak i gruntów. Od czego zależy obciążenie podatkowe zakupu działki budowlanej Kupno gruntu to pierwszy krok do własnego domu. Obciążenie podatkowe takiej transakcji zależy od dwóch czynników: tego, kto sprzedaje nieruchomość; jaki jest charakter gruntu w dniu zakupu. Ważne, kto sprzedaje nieruchomość VAT obejmuje między innymi handel nieruchomościami. Pojęcie „handel” oznacza, że sprzedawca zawodowo (zarobkowo) zajmuje się obrotem działkami. Dotyczy to także sprzedaży gruntów przez podmioty gospodarcze wyprzedające majątek firmowy oraz gminy i inne jednostki władzy publicznej. Przy nabyciu nieruchomości od osoby prawnej, na przykład spółdzielni, dewelopera lub gminy, sprawa jest jasna – transakcje z pewnością podlegają VAT. W przypadku zakupu od osoby fizycznej nabywca nie jest w stanie samodzielnie ustalić, czy sprzedający jest handlowcem, czy też wyprzedaje prywatny majątek. Wieloletnie spory sądowe dotyczące tej kwestii doprowadziły do wypracowania jednolitego nurtu w orzecznictwie, z którego wynikało, iż handlowiec to taka osoba, która skupuje działki w celu ich odsprzedaży. Jednak problem z opodatkowaniem gruntów nie został rozwiązany z uwagi na to, że na rynku nieruchomości gruntowych rzadko dochodzi do tak zwanej szybkiej sprzedaży. Inwestorzy na ogół „trzymają” grunty około pięciu (lub więcej) lat, zanim zdecydują się je sprzedać. Typowe jest przede wszystkim to, że kupuje się tanie grunty rolne i przekształca je w budowlane, w międzyczasie wydzierżawiając je rolnikom. Sprzedaż gruntu po dziesięciu latach od zakupu trudno uznać za handel, jednak organy podatkowe, analizując rynek nieruchomości, uznawały to za typowy okres „zwrotu inwestycji”. Zobacz także: Jaka stawka VAT za zakup nowego domu Sprzedaż gruntów przez rolników Podobne spory dotyczyły sprzedaży gruntów przez rolników, którzy zaprzestali wykorzystywać je rolniczo. Wątpliwości budziły przede wszystkim takie sytuacje, kiedy zmiana klasyfikacji gruntu na budowlany była dokonywana na wniosek rolnika. W końcu sprawa trafiła do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który rozstrzygnął spór w taki sposób, że do dotychczasowych wątpliwości doszły nowe. W ocenie Trybunału na przykład uzbrojenie terenu lub działania marketingowe mogą przesądzić o uznaniu sprzedawcy za podatnika VAT. Pojawiło się już dużo orzeczeń sądowych powielających taki pogląd. Przy zakupie gruntu trzeba więc wziąć pod uwagę doliczenie do ceny 23% VAT, nawet gdy sprzedaje go osoba nieprowadząca działalności gospodarczej. Charakter budowlany gruntu Jeżeli sprzedaż nieruchomości podlega systemowi VAT, to jej opodatkowanie zależy od kwalifikacji prawnej gruntu. W kwietniu 2013 r. zmodyfikowano przepisy dotyczące rynku nieruchomości gruntowych, wprowadzając definicję terenów budowlanych. Pod tym pojęciem rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy (nazywaną potocznie wuzetką), o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sprzedaż terenów budowlanych podlega VAT według stawki 23%. W jaki sposób opodatkować sprzedaż gruntu, który nie jest objęty planem miejscowym Sprzedaż terenów niezabudowanych, które nie zostały przeznaczone pod zabudowę w aktualnym planie miejscowym, oraz gruntów, dla których nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Do końca marca 2013 r. w przepisach o VAT nie było żadnej definicji terenu budowlanego, a dodatkowo ustawa posługiwała się bardzo nieprecyzyjnym zwrotem „tereny przeznaczone pod zabudowę”. W orzecznictwie przyjęto, że pod zabudowę „przeznacza” plan miejscowy, decyzja o warunkach zabudowy albo ewidencja gruntów. W czerwcu 2013 r. minister finansów wydał interpretację ogólną, w której stwierdził, że dostawa terenu niezabudowanego nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy, nie należy się kierować danymi z ewidencji gruntów i budynków tak jak do 31 marca 2013 r. (interpretacja z r., PT10/033/12/207/WLI/13/ RD/58639). Zmiana wprowadzona od kwietnia 2013 r. zmniejszy zapewne obszar sporów i wątpliwości związanych z obrotem gruntami. Nadal jednak nie wiadomo, w jaki sposób opodatkować sprzedaż gruntu, który tylko w części jest objęty planem lub warunkami zabudowy. Czy ta pozostała część powinna być zwolniona od podatku, czy raczej całość powinna być opodatkowana stawką 23%, a może odwrotnie – brak planu i wuzetki dla części obszaru daje prawo do objęcia zwolnieniem całego gruntu? Najbardziej prawdopodobne wydaje się dzielenie gruntów na „kawałki” opodatkowane i zwolnione od VAT. Indywidualna interpretacja podatkowa Sprzedawca, który nie wie, czy powinien doliczyć VAT do ceny działki, może wystąpić o indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego. Wniosek w tej sprawie kosztuje 40 zł. Składa się go na formularzu ORD-IN (dostępnym także w formie elektronicznej), w odpowiedniej dla siebie Izbie Skarbowej (Warszawa, Łódź, Poznań, Bydgoszcz, Katowice). Należy w nim: zadać pytanie; wskazać odpowiedni przepis VAT właściwy w sprawie oraz podać własną ocenę prawną sytuacji. Jeżeli organ nie zgadza się z podatnikiem, wskazuje właściwy sposób postępowania, podając jednocześnie uzasadnienie prawne swojego stanowiska. Interpretacja jest jedynie oceną prawną sytuacji; nie ma „mocy” decyzji wymiarowej i nie wiąże w żaden sposób podatnika. Można nie brać jej pod uwagę w dalszym postępowaniu, jednak jest to ryzykowne; jej kopia trafia zawsze do urzędu kontroli skarbowej. Interpretację można jednak zaskarżyć do WSA, a potem do NSA. Odpowiedź na pytanie będące tytułem niniejszego wpisu, tzn. czy sprzedaż nieruchomości podlega VAT? – jest z pewnością dość ważna dla wielu osób zastawiających się nad najkorzystniejszym zakupem nieruchomości dla własnych celów mieszkaniowych albo gospodarczych. Przed dokonaniem zakupu nieruchomości podatnik powinien posiadać minimum wiedzy na temat konsekwencji podatkowych związanych z tym zakupem. Wiedza ta może przecież przesądzić o prawidłowości uznania, że dana sprzedaż nieruchomości jest zwolniona albo podlega opodatkowaniu w VAT. Sprzedaż nieruchomości – najważniejsze zagadnienia Podstawowe zagadnienia, na które należy zwrócić uwagę na samym wstępie to: 1. każda umowa sprzedaży nieruchomości zawarta musi być w formie aktu notarialnego, 2. skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości w podatku od towarów i usług (VAT) oraz w podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatek od towarów i usług (VAT) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) są podatkami obrotowymi. Jaka jest podstawowa różnica pomiędzy nimi? VAT dotyczy transakcji pomiędzy osobami prowadzącymi działalność gospodarczą albo pomiędzy osobą prowadzącą działalność gospodarczą a osobą nieprowadzącą takiej działalności (konsumentem). PCC dotyczy obrotu nieprofesjonalnego: konsument – konsument. Rozłączność pomiędzy podatkiem VAT a PCC Dana transakcja, w naszym przypadku sprzedaż nieruchomości, będzie albo opodatkowana w VAT, tzn. będzie podlegała pod przepisy tej ustawy albo podlegać będzie PCC. Niemożliwa jest sytuacja jednoczesnego opodatkowania tej samej transakcji zarówno w VAT jak i PCC. Są to podatki rozłączne, chociaż dotyczyć mogą takiej samej wymiany handlowej, np. zakupu nieruchomości. Zasad ta wynika z art. 2 pkt 4 lit. a oraz b ustawy o PCC. Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej a VAT Analizę skutków podatkowych w podatku VAT dotyczącą sprzedaży nieruchomości należałoby rozpocząć od odpowiedzi na pytanie czy przedmiotem umowy jest nieruchomość niezabudowana czy też nieruchomość zabudowana? Dostawa terenów niezabudowanych Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej będzie zwolniona z VAT, w przypadku gdy będą to tereny inne niż tereny budowlane. Wynika to z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT: Zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Aby uzyskać odpowiedź na pytanie: “Jakie to tereny są terenami budowlanymi?” należy sięgnąć do definicji “terenów budowlanych”, która znajduje się w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT: Tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podsumowując. Jeżeli sprzedaż nieruchomości niezabudowanej nie będzie dotyczyła wyżej opisanych gruntów, to sprzedaż taka będzie zwolniona z VAT. W innych natomiast przypadkach, czyli wtedy gdy przedmiotem sprzedaży będzie “teren budowlany” sprzedaż taka podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Zwolnienie z podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie może być wyłączone przez zgodne oświadczenie podatników VAT czynnych, w przeciwieństwie do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, które może być przez takie oświadczenie wyłączone (o czym więcej poniżej). Dostawa budynków, budowli lub ich części (tereny zabudowane) Dla dostawy budynków (w uproszczeniu można to nazwać dostawą terenów zabudowanych) ustawodawca również przewidział zwolnienie z VAT. Artykuł 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stanowi, że Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Oznacza to, że jeżeli sprzedaż nieruchomości zabudowanej nie będzie następowała w powyższych dwóch przypadkach, to sprzedaż taka będzie zwolniona z VAT, z zastrzeżeniem dodatkowego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (o czym niżej). Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT może zostać wyłączone, gdy stronami umowy są podatnicy VAT czynni, o czym niżej. Pierwsze zasiedlenie w polskiej ustawie o VAT Co oznacza ”pierwsze zasiedlenie”? Definicja ”pierwszego zasiedlenia” zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Przez pierwsze zasiedlenie rozumieć należy oddanie nieruchomości do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, pierwszemu nabywcy nieruchomości po wybudowaniu tej nieruchomości lub ulepszeniu. O “ulepszeniu” można mówić wówczas, gdy wydatki poniesione na ulepszenie nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT). Zgodność pierwszego zasiedlenia w polskiej ustawie o VAT z prawem UE W wyroku z r. w sprawie C‑308/16, Kozuba Premium Selection, TSUE odniósł się do kwestii zgodności z prawem UE “pierwszego zasiedlenia” zawartej w polskiej ustawie o VAT. W wyroku tym TSUE stwierdził, że: Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia. Zwolnienie dostawy nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT Kolejne zwolnienie sprzedaży nieruchomości z VAT ustawodawca przewidział w art. 43 ust. 1 pkt 10a. Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie została objęta zwolnieniem, o którym mowa w w art 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia albo w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, to sprzedaż nieruchomości pomimo tego będzie zwolniona z VAT, pod warunkiem, że: 1. w stosunku do tej nieruchomości nie przysługiwało sprzedawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, 2. sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Stosunek zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Wyrok WSA w Gdańsku z r., I SA/Gd 555/17: Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne. Wyrok WSA w Lublinie z r., I SA/Lu 349/17: Konstrukcja art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT tworzy bowiem podstawową regułę, którą jest generalne zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, dokonywane po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Natomiast zwolnienie z pkt 10a ma zastosowanie o ile dostawa obiektu nie podlega generalnemu zwolnieniu, o którym mowa w pkt 10. Wyrok WSA w Gliwicach z r., III SA/Gl 1637/16: Na zasadność powyższego wniosku wskazuje także w ocenie Sądu sformułowanie treści przepisu w sposób ” zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, (podkreślenie Sądu). By dokonać oceny prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy zajętego we wniosku co do stosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a organ był zobowiązany uprzednio rozważyć objęcie zwolnieniem opisanej we wniosku sytuacji przez pryzmat brzmienia art. 43 ust. 1 pkt 10 Badanie przesłanek zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT należy przeprowadzać wówczas, gdy ustalimy, że doszło do realizacji jednego z dwóch wyłączeń zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wobec tego zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie dotyczyło sprzedaży nieruchomości budynkowej dokonywanej po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Sprzedaż taka będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wyłączenie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie jest bezwzględne. Ustawodawca przewidział możliwość wyłączenia tego zwolnienia. Najczęściej wyłączeniem tego zwolnienia będą zainteresowani podatnicy VAT czynni, którzy nabywają nieruchomość dla celów prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Wyłączając zwolnienie podatnik VAT czynny będzie mógł odliczyć od podatku należnego podatek naliczony związany z nabyciem tej nieruchomości. Co oczywiste, konsumentom, a także podatnikom VAT zwolnionym, prawo do odliczenia podatku naliczonego w ogóle nie przysługuje. Wyłącznie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dotyczyć będzie sprzedaży nieruchomości w ramach obrotu gospodarczego, pomiędzy dwoma podatnikami VAT czynnymi. Potwierdza to sama treść przepisu art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że sprzedawca i nabywca nieruchomości: 1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Powyższe oświadczenie musi również zawierać: 1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej sprzedawcy oraz kupującego; 2. planowaną datę zawarcia umowy; 3. adres nieruchomości. Termin na złożenie oświadczenia jest terminem prawa materialnego i nie podlega przywróceniu w razie jego uchybienia. Brak możliwości wyłączenia zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT Wyrok WSA w Lublinie z r., I SA/Lu 349/17: Mimo, iż skutek zastosowania obu regulacji jest taki sam – zwolnienie z opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części, to w praktyce stosowania tych przepisów z punktu widzenia podatnika zachodzi istotna różnica. Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT ustawodawca przewidział bowiem możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy. Oznacza to dla podatnika możliwość wyboru opcji opodatkowania dostawy. Wybór ten przysługuje jednak wyłącznie, gdy spełnione są przesłanki generalnego zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Opcja ta nie ma zatem zastosowania do zwolnienia dostawy w oparciu o przepis z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wystawienie faktury VAT przy sprzedaży nieruchomości Obowiązek wystawienia faktury VAT albo brak takiego obowiązku będzie zależał od tego czy dana sprzedaż nieruchomości była opodatkowana albo zwolniona w VAT. W przypadku, gdy podatnicy VAT czynni nie wyłączyli zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dla takiej sprzedaży nieruchomości (zwolnionej z VAT) sprzedający nie musi wystawiać faktury VAT. [Art. 106b ust. 2 ustawy o VAT] Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. Jeżeli nabywca zażąda wystawienia faktury VAT dokumentującej sprzedaż nieruchomości, która była zwolniona z VAT (art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT), podatnik przy wystawianiu takiej faktury VAT powinien pamiętać o tym, że nie powinna ona zawierać następujących elementów (art. 106e ust. 4 pkt 3 ustawy o VAT): 1. stawki podatku (art. 106e ust. 1 pkt 12 ustawy o VAT), 2. sumy wartości sprzedaży netto (art. 106e ust. 1 pkt 13 ustawy o VAT), 3. kwoty podatku od sumy wartości sprzedaży netto (art. 106e ust. 1 pkt 14 ustawy o VAT). Jeżeli zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie zostało przez podatników VAT wyłączone, a nabywca nieruchomości zażąda wystawienia faktury VAT dokumentującej taką sprzedaż, to faktura taka powinna wskazywać przepis ustawy, na podstawie którego podatnik zastosował zwolnienie od podatku VAT (art. 106e pkt 19 lit. a ustawy o VAT). Jeżeli zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zostało przez podatników VAT czynnych wyłączone, to taka sprzedaż nieruchomości powinna być udokumentowana fakturą VAT, która zawierać powinna stawkę podatku, sumę sprzedaży netto oraz kwotę podatku od wartości netto. W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Zakup nieruchomości – stawka podatku VAT Dla sprzedaży (zakupu) nieruchomości zaliczonej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stawka podatku VAT wynosi 8% ceny netto (art. 41 ust. 12 w zw. z art. 41 ust. 2 ustawy o VAT). Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych (art. 41 ust. 12a ustawy o VAT). Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się: 1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2; 2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2. Stawka podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości nieobjętej społecznym programem mieszkaniowym, a także dla lokali użytkowych, wynosi 23% ceny netto. Sprzedaż nieruchomości – przepisy ustawy o PCC Jak wspomniałem wcześniej, jeżeli sprzedaż nieruchomości opodatkowana jest w VAT, to zakup tej nieruchomości nie będzie już opodatkowany w PCC. Co w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości będzie wprawdzie podlegała pod przepisy VAT, ale będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9-10a ustawy o VAT? Sytuację tę uregulował ustawodawca w art. 2 pkt 4 lit b tiret pierwszy ustawy o PCC: Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach. Nawet jeżeli sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z podatku VAT, to na podstawie powyższego przepisu (wyłączenie zwolnienia z PCC) sprzedaż taka opodatkowana będzie PCC. Na to czy przy sprzedaży nieruchomości jedna albo dwie strony umowy były zwolnione z VAT, i w związku z tym sprzedaż taka jest opodatkowana w PCC, zwrócić powinien szczególną uwagę notariusz, który sporządza akt notarialny i jest – przy tego rodzaju transakcjach – płatnikiem PCC. [Art. 10 ust. 2 ustawy o PCC] Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Stawka podatku PCC przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Na postawione na wstępie pytanie – Czy sprzedaż nieruchomości podlega VAT? – nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Odpowiedź zależeć będzie od okoliczności konkretnego przypadku. Ze względu na złożoność kwestii prawnych dotyczących opodatkowania sprzedaży nieruchomości w VAT, sugeruję aby w każdym przypadku rozważyć złożenie wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego. Podatek od sprzedaży nieruchomości • PITW jaki sposób rozliczyć podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości? Czy podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości powstanie również, jeżeli podatnik sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta, np. w spadku? Podatnik VAT zwolniony a podatnik VAT czynnyPodatników VAT możemy podzielić na dwie odrębne grupy. Są to: podatnicy VAT czynni oraz podatnicy VAT zwolnieni. Prawa i obowiązki podatnika VAT czynnego oraz podatnika VAT zwolnionego określone zostały w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. About Latest Posts Adwokat. Partner w Szymała Zaremba Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych Sp. p. Wpisany na listę adwokatów prowadzoną przez Okręgową Radę Adwokacką we Wrocławiu. Specjalizacje: prawo podatkowe, postępowanie podatkowe, prawo karne skarbowe, postępowanie sądowoadministracyjne, egzekucja administracyjna.☎ +48 507 407 800✉ msz@ Podatek VAT Zakup nieruchomości przez spółkę od osoby fizycznej Indywidualne porady prawne Marcin Sądej • Opublikowane: 2018-10-08 • Aktualizacja: 2021-05-11 Chciałabym zapytać o kwestię zakupu nieruchomości (mieszkanie, lokal, w którym jest prowadzona działalność gospodarcza) od osoby fizycznej przez spółkę z bądź przez jej wspólników prywatnie. 1. Czy jeśli nieruchomość będzie zakupiona przez spółkę od osoby fizycznej, zostanie zrobiony remont, to czy przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości przez spółkę trzeba będzie wystawić fakturę z VAT (spółka jest czynnym podatnikiem VAT)? I jaka to będzie stawka VAT? 2. Na jaki okres mógłby być amortyzowany taki lokal? 3. Czy korzystniejszym rozwiązaniem nie jest zakup lokalu przez wspólników prywatnie, a następnie wynajmowanie go spółce? Czy wspólnicy będą mogli rozliczać się ryczałtowo z takich przychodów? Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Sprzedaż nieruchomości przez spółkę Co do zasady sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, która powoduje, że podatnik jest zobowiązany odprowadzić podatek należny od takiej transakcji. Podatnicy mogą jednak nie płacić podatku jeżeli skorzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, jeżeli z wyjątkiem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą budynku upłynęło więcej niż 2 lata. Natomiast poprzez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Zakładam, że spółka ma zamiar nabyć nieruchomość w celu wykorzystywania jej do wykonywania czynności opodatkowanych (np. najem). W konsekwencji, jeżeli wydatki na remont nie przekroczą 30% wartości i od wykonania pierwszej czynności podlegającej opodatkowaniu (np. oddania w najem) upłynie ponad 2 lata, to spółka będzie mogła sprzedać taką nieruchomość bez podatku. W przypadku sprzedaży takiego lokalu stawka VAT wynosi 8%, o ile spełnia ono warunki przewidziane dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (powierzchnia użytkowa nie przekraczająca 150 m2). Stawka amortyzacyjna przy lokalach mieszkalnych wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej Co do zasady lokale mieszkalne wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej korzystają ze stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5% (okres amortyzacji 40 lat). W przypadku jednak gdy lokal był przed nabyciem wykorzystywany co najmniej przez 60 miesięcy, można do jego amortyzacji zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy PIT. Tym samym można zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne stosując stawkę amortyzacyjną w wysokości 10% rocznie (okres amortyzacji 10 lat) Nie ma przeszkód, aby wspólnicy nabyli lokal, a następnie do jego wynajmu zastosowali ryczałtową formę opodatkowania. Obecnie stawka podatku wynosi 8,5%, a gdy przychód przekroczy 100 000 zł – 12,5%. Kwota płaconego przez spółkę czynszu będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu. Niezależnie, czy lokal nabędzie spółka, czy wspólnicy, nie pojawi się prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od zakupu, ponieważ sprzedawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Z drugiej strony w tym układzie nigdzie nie zostaną uwzględnione odpisy amortyzacyjne od lokalu, ponieważ nie dokonają ich ani wspólnicy (przy ryczałcie nie uwzględnia się kosztów podatkowych), ani spółka (odpisów amortyzacyjnych można dokonywać wyłącznie od środków trwałych będących własnością podatnika, a nie wynajmowanych). W celu ustalenia opłacalności przyjętej formy należy przeprowadzić kalkulacje w oparciu o koszt zakupu nieruchomości oraz wartość czynszu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Indywidualne porady prawne Indywidualne Porady Prawne Masz problem z podatkiem VAT?Opisz swój problem i zadaj pytania.(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

zakup gruntu na firmę od osoby fizycznej